- Philippe Domat – AKERYS

Source : LePost

Pas exactement. Si notre préoccupation majeure est d’éviter à tout investisseur une carence locative (absence de premier locataire) qui risquerait de lui faire perdre l’avantage fiscal, il arrive que des logements restent sur certaines périodes, entre 2 locations, vides… mais dans l’essentiel des cas pas indéfiniment (heureusement) !

Autrement dit, ce ne sont pas les mêmes logements qui restent vides tout au long de l’investissement : la vacance , même très courte, « tourne » de logements en logements, un cycle d’ailleurs considéré comme sain par les experts immobilier pour assurer l’équilibre entre l’offre et la demande. De plus, une mesure de tolérance a été mise en place l’été dernier, permettant aux services des impôts d’assouplir leur appréciation en cas d’absence prolongée de locataire.

AKERYS tient à rappeler son engagement dans le bon déroulement de l’investissement de ses clients. A cet effet, je vous invite à prendre connaissance des garanties que nous proposons. Certes, elles ont un coût, mais elles s’avèrent un excellent moyen de minimiser les risques liés à la carence (absence de premier locataire) et à la vacance locative (absence de locataire suivant le premier).

A demain, pour l’idée reçue N°5, où nous verrons que la distance séparant l’investisseur de son bien immobilier n’a rien à voir avec une stratégie de « dépossession » manigancée par le promoteur !

- Philippe Domat – AKERYS

*** Nos autres tribues « idées reçues » :

LUNDI : « le promoteur ne connaît pas les localités où il établit ses programmes de construction ! » > cliquez ici

MARDI : « le promoteur continue de construire dans les zones où la demande locative est faible » > cliquez ici

MERCREDI : « les logements ne trouvent pas de locataire : ils restent vides et le propriétaire ne touche pas de loyer ! » > cliquez ici

C’est la succession d’études que nous avons énumérée lundi qui permet d’encadrer l’investissement pour nos clients investisseurs : le taux de remplissage des Jardins de Montredon était de 95,7% au 27 octobre 2009, soit un chiffre conforme à la moyenne nationale. Sur la totalité des 7 résidences gérées dans la commune de Carcassonne, le taux d’occupation dépasse aujourd’hui les 92% (février 2010) : 421 logements gérés, dont seulement 31 logements qui se trouvaient vides au moment du recensement.

Par ailleurs, soulignons que le client connaît l’emplacement de sa résidence, AKERYS lui fournissant à cette occasion la synthèse de l’étude réalisée sur la zone qui l’intéresse. Nous réitérons à cette occasion le conseil suivant : n’hésitez pas à vous rendre sur les lieux, à vous familiariser avec le contexte géographique, social, économique dans lequel s’inscrira votre bien. Car il s’agit au moins autant d’un bien immobilier, physique, qui pour ainsi dire « vit », que d’un produit facilitant la réduction d’impôts !

Tous nos conseils pour prendre en main votre investissement dans l’immobilier locatif : cliquez ici

A demain, pour l’idée reçue N°4, où nous verrons que 31 logements vides, ça ne signifie pas 31 investisseurs lésés !

- Philippe Domat – AKERYS

*** Nos autres tribues « idées reçues » :

LUNDI : « le promoteur ne connaît pas les localités où il établit ses programmes de construction ! » > cliquez ici

MARDI : « le promoteur continue de construire dans les zones où la demande locative est faible » > cliquez ici

Source : LePost

Dès que le promoteur identifie une baisse de l’attractivité du marché en termes de demande locative, celui-ci stoppe immédiatement tout projet de programme, considérant que la population locale occupera les logements déjà construits. C’est ainsi que, régulièrement, le zonage de l’immobilier locatif est revu, à la fois par les pouvoirs publics, et par AKERYS.

Les résidences de Carcassonne ont été construites durant la période du Robien. A cette époque (nous sommes en 2003), Carcassonne faisait partie des villes où il était utile et viable d’établir des programmes d’immobilier locatif, ce que nous avons fait de la manière la plus consciencieuse possible, comme nous l’avons expliqué hier. Depuis, le nouveau zonage Scellier (arrivé avec la loi du même nom) a exclu Carcassonne de la carte de l’immobilier locatif. Mais ne nous méprenons pas : cela ne signifie pas que Carcassonne est une ville où il fallait éviter de construire en 2003, c’est tout simplement une agglomération où il ne faut plus construire aujourd’hui en attendant une reprise du marché, celui-ci étant en ce moment arrivé à un stade de maturité globalement sain (comme nous le verrons demain).

Croyez également qu’AKERYS n’attend pas les nouveaux zonages gouvernementaux pour adapter sa carte à l’évolution de la demande locative. La dernière carte a été réalisée au printemps 2009 (cliquez ici pour la consulter), et la nouvelle arrive très bientôt – nous ne manquerons pas de vous la présenter !

Mieux : AKERYS n’attend pas non plus la finalisation de sa propre carte pour arrêter de construire lorsque cela n’est plus nécessaire. Sur Carcassonne, il est apparu grâce à nos analyses réalisées fin 2004, que la construction de logements était arrivée à maturité : les statistiques de construction (beaucoup de permis de construire déjà attribués) et les retours d’expérience d’AKERYS ont permis d’aboutir à la conclusion que le Groupe ne commercialiserait plus de résidences sur ce secteur, justement pour éviter le risque de vacance locative (absence de locataire) à ses clients.

Conscients que certains de nos clients peuvent toutefois rencontrer actuellement des difficultés, nous rappelons que nous restons joignables pour vous aider et répondre à toutes vos questions :

Pour les investisseurs : philippedomat@gmail.com

Pour les locataires : clotildelapierre@gmail.com

A demain, pour l’idée reçue N°3, où nous verrons que le Groupe AKERYS n’a pas à rougir des taux de remplissage de ses résidences !

- Philippe Domat – AKERYS

*** Nos autres tribunes « Idées reçues » :

LUNDI : « le promoteur ne connaît pas les localités où il établit ses programmes de construction ! » > cliquez ici

Source

Le secteur de l’immobilier locatif est parfois mal compris, d’où ces idées reçues qui sont compréhensibles : l’immobilier locatif est un univers encadré, complexe à appréhender. Nous avions eu l’occasion il y a quelques mois de diffuser une tribune dans le but de prolonger nos recommandations auprès de nos clients, et le Groupe AKERYS réitère aujourd’hui sa volonté d’approfondir certains points.

Je vous propose donc de découvrir chaque jour de cette semaine, les éclaircissements sur les idées reçues lorsque l’on parle d’immobilier locatif. Nous allons vous présenter les coulisses du métier, de la démarche d’analyse que nous effectuons pour décider de construire sur un territoire donné. Nous prendrons l’exemple de Carcassonne et de ses alentours, qui fut récemment un sujet d’actualité.

Avant la demande du permis de construire, AKERYS réalise sur toutes les localités une étude marketing, dont le but est de déterminer l’existence d’un marché locatif. Pour Carcassonne, elle a eu lieu entre 10 et 11 mois avant l’obtention du permis de construire. Soyez surs que cette étude effectuée avant de construire la résidence carcassonnaise « Les jardins de Montredon » est réalisée préalablement à la construction de tous nos programmes. La majorité des analystes marketing d’AKERYS ont procédé en trois étapes, que vous aurez le loisir de découvrir au fil des idées reçues sur lesquelles nous vous proposons de débattre cette semaine. Donc, n’hésitez pas à poser vos questions dans les fils de commentaires !

Commençons dès maintenant par l’idée reçue N°1.

Idée reçue N°1 : « le promoteur ne connaît pas les localités où il établit ses programmes de construction ! »

Carcassonne, Mars 2003 : AKERYS procède à l’étude des loyers. Elle vise à s’assurer que l’investissement est propice, c’est-à-dire : que le propriétaire du bien verra son effort d’épargne compensé par un loyer suffisamment élevé. J’en profite pour vous assurer qu’AKERYS présente à ses clients, dès le début du projet, l’effort d’épargne qu’ils doivent fournir. Un mois plus tard, AKERYS réalise l’étude socio-économique, qui évalue les perspectives de développement du territoire concerné (Carcassonne et ses alentours), afin d’estimer que la demande locative sera toujours dynamique au moment où la résidence à construire sera livrée. Le même mois, a lieu la visite sur site, à l’occasion de laquelle AKERYS effectue un entretien avec le responsable du Service urbanisme de Carcassonne dans le but d’affiner son analyse.

En prolongement de l’étude préalable à la réalisation du programme, AKERYS réalise d’autres études pour prendre le pouls du marché locatif à venir sur chaque zone. C’est ce que nous verrons demain.

Au sujet des loyers, rappelons qu’il est parfois mentionné que le loyer présenté dans le projet initial s’avère non-conforme à celui perçu lorsque des locataires s’installent dans le logement. Mais à propos, saviez-vous que ce différentiel est le plus souvent à la faveur de nos clients ? C’est-à-dire positif ! Le loyer estimé au départ par nos experts est, très majoritairement, inférieur au loyer que perçoit effectivement notre client investisseur. Pour 82 % des logements gérés par la Groupe, près de 50 000 à fin 2009, le loyer perçu est supérieur au loyer annoncé initialement à l’investisseur. Pour 18 % il est soit égal ou soit légèrement inférieur et les réactualisations, à date anniversaire, pourront à termes modifier cette tendance.

A demain, pour l’idée reçue N°2, où nous verrons que le Groupe AKERYS réalise les études nécessaires à la non-saturation du marché !

- Philippe Domat – AKERYS

Source

R. L. : Nous louons effectivement depuis un an, avec mon épouse et ma fille, une maison individuelle T4 à Witry-les-Reims, dans la périphérie rémoise. Nous étions auparavant locataires d’un appartement collectif à Reims. Pour moins de 150 euros de plus, nous bénéficions ici d’une maison avec un jardin, dans un site très calme, au sein d’un ensemble résidentiel qui comprend 26 villas et 2 petits collectifs, avec une voie privative, au bout du compte une meilleure qualité de vie. Notre fille a deux ans, comme nous bénéficions de trois chambres, nous avons pu en aménager une en salle de jeux pour elle.

Êtes-vous satisfait des prestations de votre logement et de sa localisation ?

R. L. : La construction est de bonne qualité, rien à redire à ce sujet. Les pièces à vivre sont bien disposées et nous avons beaucoup d’espaces de rangement. Nous jouissons d’une belle vue sur des espaces verts et nous avons d’excellents rapports avec nos voisins qui sont aussi de jeunes couples. Les commerces et le centre-bourg sont à une dizaine de minutes à pied, et Reims, où je travaille, est rapidement accessible.

Quelles sont vos relations avec la personne chargée de la gestion de votre logement ?

R. L. : Un très bon contact. Nous avons affaire à quelqu’un de très professionnel. En fait j’avais repéré un panneau signalant ces logements locatifs. Notre dossier a été rapidement accepté, et nous avons effectué
tout de suite une visite. Nous avons eu une réponse positive dans la quinzaine. Les formalités, la procédure, le règlement du loyer, tout est très clair et se règle facilement. Plus tard, je souhaiterais bien sûr devenir moi-même propriétaire, mais dans l’immédiat, je n’ai aucune envie de bouger.

R.L. est salarié dans une société de messagerie à Reims

Source: http://akerysimmo.wordpress.com/

Voir la vidéo de Norbert Desmard :

Les Coulisses de l’immobilier avec Norbert Desmard – Le Figaro

Source:  lefigaro.fr

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